从2016年的“9 30新政”算起，楼市调控至今已出现5轮升级。其中，仅2018年以来出台的大大小小的调控政策，就有115次之多。经历了史上最严厉的调控，一度疯狂的房地产市场逐步回归理性。
时下，人们最关心的是：未来房地产将如何走，房价将何去何从？谈及此，不少人持极其乐观的态度，也有人的观点恰与之相反，马云在杭州举行的全球峰会上的讲话犹在耳边，“8年以后中国最便宜的就是房子。”
不过，经过理性分析之后，人们更倾向于这样的观点：房地产一如既往，将调整不断；原有的格局在逐渐打破，新的长效、健康格局正在加速形成，属于刚需的时代即将到来。
“回归价值将是2018年房地产市场核心标志。”分析师指出，从近期楼上的变化来看，可以用一句话来概括，那就是：居住的时代来临了。
从政策看， 2018年全国各地调控政策依然在持续，叠加信贷收紧，目前市场调控下，不存在回暖的市场政策基础。但热点城市严格执行调控已经超过一年，刚需购房者最近入市的积极性有所提高，市场成交量已经相比谷底有所恢复。
一线楼市五一小长假期间看房量有明显上涨，以上海为例，“4月入市项目明显增加，小长假前8盘齐开，近3000套房源入市”“市场成交量谷底回升主要源于刚需购房者入市积极性提高。”虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势，但从趋势看，5-6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，很可能会继续出台摇号销售政策。
种种信号显示，房地产市场在政策不断“缝合”下，已经日渐痊愈，炒房者已不再是刚需买房客的困扰。房地产未来走势已经清晰明了：房价恶意上涨的时代已经终结，投机炒作被逼如绝境，属于刚需的时代正在来临。
中国证券报记者今年五一期间走访北京地区多个楼盘后发现，假期前来看房的客户可谓络绎不绝，刚需推升市场活跃度。商家签约砸金蛋、首付可分期等优惠活动层出不穷，而首套房刚需购买者则是住房市场的“香饽饽”。据门头沟某楼盘的售楼人员介绍，此处房产的顾客主要是四五十岁、有一定经济实力的购房者，主要是“买一卖一”的改善型需求，很多顾客是将老房卖出获得新房的首付款。
售楼人员表示，现在购房者都是刚需，而且由于限购政策，没有人能够像过去那样来买房。在北京工作的周先生近期已经辗转看了多个新楼盘，二手房也看了不少。“感觉房价还是比较稳的。”对于刚看的精装房，周先生也颇为满意。此间，已不见炒房者的踪影。
“力度空前的认房认贷严控手段，严防投机，及其大量的共有产权入市，再加上租赁政策同步推动，令北京楼市成为刚需买房人的时代。”评论人士指出。
有一个段子是这样说的：全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走。这个买房鄙视链曾经火爆网络，也揭露了房地产严控背景下，刚需公积金买房者遭嘲笑与歧视时的苦不堪言惨状。然而，在“房住不炒”精神指引下，已经进入历史的2017年毫无悬念地变成了“超级繁荣期”的尾巴，各地不断出台政策，维护刚需购房人的权益。
据5月4日《广州日报》报道，日前，东莞出台了针对首套房和二套房公积金贷款额度的调整方案。根据新方案，职工从5月1日起，在东莞使用公积金贷款购买首套自住住房的，最高贷款额度由80万元提高至120万元，而二套房最低首付比例则由三成提高至四成，从而达到“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的要求。
“新政提高低息公积金的贷款额度，对解决东莞当地职工购买首套刚需住房，意义重大。”评论人士指出，“在楼市严调控的背景之下，通过出台对刚需首套的倾斜举措，将更好保障刚需购房者权益，或不失为一种好的方向。”在调控压力下，中国房地产市场2018年下半年总体将保持稳定的态势，“对此，我们非常地乐观。”
从大周期来看，我国楼市已经走过近30个年头了。从上涨趋势来看，近30年里，“芝麻开花节节高”，楼市可谓一路上涨。
“2008年之前，楼市涨幅力度还在大部分人可以接受的范围内，2008年以后，进入快速上涨通道。其主要原因在于炒房者逐渐地变多。”业内人士指出。不仅如此，“2008年之后，炒房由之前专业级炒房变成了散户级炒房，中国进入了全民炒房时代。”当时，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受《证券日报》记者的采访时，曾经半玩笑地讲：“就是把月球的土地拿来盖房，房价一样不会下来，现在这里就是一个炒作的市场。”投资性需求在楼市交易中所占的比例越来越大，这就导致了房价迅猛上升。
与之如影随形，房价迅猛上涨造成了众多家庭的负债。21世纪经济报道称，房贷对于我国居民而言，属于最大的家庭负债。西南财经大学教授甘犁曾撰文表示，中国家庭出现了一个严重问题，即房产在家庭财富中的占比过高。根据甘犁统计，中国家庭资产中房地产占比已经达到68%，北京和上海则高达85%。“一边是房产在家庭资产中的高占比，一边却是房贷成为家庭最大的负债。”中国的家庭财富存在结构性问题，显而易见。
与中国家庭财富状况相反。第一太平戴维斯世界研究部最新报告指出，许多发达经济体的担保贷款仍然很低，资产价值远超贷款水平。美国住宅房地产价值不到家庭负债水平的3倍，其家庭的房产在总资产中占比仅为36%。“但中国住宅市场却拥有超过家庭负债总额8倍的资产作为担保”。
房产在中国家庭财富中占比过大将会造成严重的后果。媒体有这样一则报道：近些年来，不少人去了深圳、珠海、东莞等地发展，待他们站稳脚跟，买了属于自己的房子，于是就寻思着将家里的父母，甚至爷爷奶奶的户口也迁到深圳来。来之前，他们先把老家的房产卖掉，然后在这些城市买新房。本没有能力买的，看着房价蹭蹭蹭往上涨，他们一咬牙，强行加杠杆，霸王硬上弓，托关系，找门路，贷款也要买！
“这种群体行为也造成了预期的自我实现。”评论人士指出。
当房产在家庭资产中占比过大，中国家庭的财富结构会出现哪些问题？房产在家庭财富中占比这么高，存在着极高的风险隐患。“我们穷的只剩下房子了”，说的就是这种情况可能出现的最终结果。很多人会认为这是危言耸听，但是反观我们的邻国日本，类似的情况已经在出现了。
如何让房子真正回归居住属性？房地产行业经过一年多的强劲调控，很多专业人士已从中瞄到了一个大趋势：一个全新购房体系和全新的房地产市场正在全国范围建立起来，各地已经不再以房地产为核心来拉动经济的增速。克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开，去库存新政将持续发力，着力支持刚需以及改善性购房需求。
毫无疑问，房地产刚需上位时代来临了。需要一套住房的您，还用急着抢房吗？
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