今天高新区发布了土拍公告，对于这个热点区域，在国贸学原热销后，供应缺口较大，来看看这次土拍公告的内容。
分析：其中住宅除了这次的两幅之外，今年供应的2021-01号，位于两园附近，不过最后取消了，导致这两年只有两幅住宅用地上市，即目前的国贸学原一二期。
从供应量来说，缺口较大，也一定程度导致了国贸学原的热销。从地块的成交来看，5幅成交地块，仅国贸学原一期达到了50%溢价率，触发限价进入摇号，3幅商业用地，全部底价成交，国贸学原二期由于配建，虽然不采取摇号，但是连限价都没有达到。
对于之前的地块，由于商业用地没有限价，3幅住宅用地，溢价率上限都是50%，这次的溢价率是30%。对比四区土拍溢价率从30%下降到15%，高新区土拍也出现了修改。
其中榕高新2021-01号，当初采取限价+竞配，溢价率50%，最后被取消，最新一场土拍，又变成了限价+摇号，溢价率30%，可以说高新区的土拍模式已经跟四区一样，被隐藏的政策所限。
这次两幅地块起拍楼面价1W左右，最高楼面价1.3W，虽然在溢价率下降之后，对比去年的国贸学原一期，触发限价，最高楼面价1.15W，这两幅地块的楼面价已经出现了上涨，如果同样触发限价，楼面价将比去年贵1.5K，当然这样的上涨多吗，再看一组数据：
2019年高新区的楼面价已经高达1.2W左右，对比而言，这次地块虽然限价被抬高了，但是对比2019年上涨1K，当然这要求房企拿地激烈触发限价，不过目前看触发限价的概率并不低。
2021-03号：指导价2.1W，2021-04号：指导价2.05W，对比国贸学原一期1.89W，二期1.92W，高新区早期的限价1.89W，已经被彻底打破，对比楼面价上涨1.5K，指导价同时上涨了2K左右。
从这三个指标可以看出，高新区这场土拍，与四区下一场土拍非常相似。在溢价率和土拍方式被限制之后，官方已经采取提高起拍价，同时提高指导价，以求达到最大程度的土拍吸金。
当然除了这三个指标外，四区下一场土拍里面不少地块当初是规划商业后来变成了住宅，对于高新区这两幅地块，同样有类似情况，在早期的规划版本里面，榕高新2021-04地块是定位商业用地。
对于这样商业地块变更住宅，其实也与土拍发展有关，从高新区这两年商业地块的出让就可以看出，虽然高新区热度很高，规划不少，但是商业地块全部都是底价成交。
面对住宅热销，商业地块底价出让的情景，相信后续区域依然会出现地块变更，以此来达到土地吸金的目的。
对于高新区近年的项目，基本都是毛坯上市，不过这次同样出现了精装要求，榕高新2021-04号，要求精装60%以上，如果按这样计算，相当于该地块，未来在指导价2.05W的背景下，加上精装的3K左右的成本，实际售价高达2.35W？
面对这样的指导价，可以说给房企传递很好的信号：拿地之后，无须像国贸学原，需要通过违规捆绑，可以直接精装备案溢价。与四区下一场土拍有同样的味道。
既然在面对指导价上涨，楼面价被提高之后，这次的地块值得关注吗？目前刷朋友圈还能看到国贸学原还有少量房源在售。
两个地块都位于国贸东南侧，从目前的区位情况来看，国贸学原位于桥头堡，周边有正荣财富中心，南侧即2020年的几个新盘，国贸九溪原、融侨誉江等，可以说更靠近高新区南侧的核心区。
从目前两个地块来看，周边没有特殊配套，江景未来也会被商业规划遮挡，04号地块还有一定概率看湖景。可以说按现状对比，两幅地块优势明显不如国贸学原。
不过对于高新区南侧，目前最主要的硬伤，还是没有地铁，传了多次的3号线依然没有落地。但是从最近几次地铁的线路来看，过江到南屿的地铁，站点出现在了这次土拍地块附近。面对土拍配上地铁宣传的规划，可以说这个组合，在福州多年的土拍历史中不算少见。
至于未来地铁是否会落地，目前看不确定性很大。面对当初规划图出来，桥头堡的业主投诉规划无法覆盖生活区，希望线路改道，但是面对目前高岐湖两侧的需要供应的地块，地铁改道的概率只能说偏低。
当然对于购房者而言，面对这两幅地块，未来的售价已经给出，对比国贸学原上涨2K左右（未计算捆绑车位），周边商圈配套距离更远，不过在有一定地铁规划预期的加持下，可以先关注房企拿地的激烈程度。
面对高新区这次土拍，可以说已经与四区改变基本一致，在溢价率和竞配的限制下，提高指导价，加入精装，成了目前的主要方式。
面对住宅供应短缺，商业地块底价出让的背景下，未来高新区是否会出现更多的住宅地块出让，同样值得思考。
对于高新区的购房者，目前最主要的关注点依然还是地铁规划，对于整个板块，地铁的加持对于未来房产有更强的保值作用。
只不过地铁线路也多次变动，是会顺应居住群改变，还是为了土拍而规划，亦或是不了了之，只能说保持关注，但切勿下重注。
