北京楼市目前存在两种“共有产权房”，但是很多人根本分不清楚到底是怎么回事，往往把两种“混为一谈”。
“老的共有房”是在2017年就已经出现了。
两者之间在时间上差了接近4年。
其实这里面的区别“特别大”，虽然大家都是“共有房”，但是“老的共有房”本质上是一种“政策性商品住房”，甚至可以说是“保障房”。
而“新共有房”则是一种“商品住房”。
根据北京市在2017年09月20日公布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》的规定：
也就是说，“老的共有房”政府持有的那部分产权，你永远买不到，永久性不能“转商”，共有房就永远都是共有房。
而且规定“购买老的共有产权房，不仅要在北京名下无房，同时在北京必须没有住房买卖记录”，在北京有过买房卖房记录，没有资格购买。
也就是说，共有房的资格对象一般来说都是“中低收入者”为主，购买力是相对比较弱的，体现了共有房的“保障性质”。
最要命的是“转让共有产权房，只能转让给同样具备共有产权房资格的家庭或个人”，买卖完全“封闭运行”。
而且将来要“继承”的话，继承人也必须要拥有“共有产权房资格”，不然只能退出共有产权房，卖掉自己的产权比例或由政府回购。
共有产权房实际上已经变成了有部分产权的公租房，老的共有产权房完全就是“房住不炒”的原则体现。
在这个公告里，首次明确了“新型共有房”的概念。
“新型共有房”和“老共有房”唯一的共同点就是：限售五年，拿到房本后的五年内不得转让，加上办理房本的时间，一般情况下需要持有7年左右。
新型共有房的本质还是“商品房”，不是“政策性住房”，所以“新型共有房”的购房资格是比较宽泛的：
只要有拥有北京住房购房资格，就可以购买“新型共有房”，不需要“名下无房”和“没有住房买卖记录”这两个条件。
也不需要项目所在区的“社保”或“户口”。
购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额，同时政府持有商品住宅产权份额一并转让。
转让对象为符合北京商品住房限购政策的家庭，转让对象获得的房屋产权份额比例为100%。
转让后，政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款原值，其他部分归买房人所有。
买房人不仅可以用较低的价格买到房，而且流动性强、租金收益、房价上涨收益全部归买房人，新型共有房“牛爆了”！
在“新型共有房”中，不管房价上涨，还是下降，将来转让的时候，政府都只拿回“原值”部分的固定值。
相当于“新型共有房”其实属于“政府配资房”，政府给你配一部分资金买房，但是将来卖房后要原封不动的退还。
当房价从11.2万开始上涨20%后，房价每平米上涨了2.24万，买房人以8.9万每平米购买，回报率高达25%（=2.24/8.9=25%）。
所以当房价处于上涨周期，新型共有房让买房人以80%的房价就可以撬动25%的回报，回报率“杠杆的”。
而且“新型共有房”不仅交易税费较低，未来就算“房产税落地”，可能也只按照80%的交易价格来缴纳房产税。
这是一笔“最划算”的投资品！
北京目前的“新型共有产权房”一般只在中高端楼盘中设置，总价一般都在“千万级”以上，比如像海淀树村项目、崔各庄项目等等。
所以我们也把新型共有房，“戏称”为富人的共有房。
未来北京有可能将会逐渐拓展到中低端项目，比如像通州项目国誉项目等等，未来北京的“新型共有房”可能会遍地开花。
那肯定是“非常不值的”，这个项目基本就废了，不用再考虑了。
因为已经没有了任何升值的空间，价格优势完全被抹掉了。
相当于用8.9万/平米购买了一个持有比例80%的商品房，所以这个商品房的真正价格应该是11.2万/平米。
那么这个项目的投资价值也被削弱了，相当于第二个“天坛府”而已，抢着买的意义也不大了。
因此，共有后的东城永定府值不值得买，关键看“属性”：如果是变成老的共有房，绝对放弃购买。
如果是新型共有房，升值空间虽然被削弱，但自住价值依然强大，依然可以下手。
综上所述，对于目前北京市场中存在的两种“共有产权房”，我们要有清晰的认知：
“老共有产权房”是没有任何升值空间的，是纯粹的自住房。而“新型共有房”则是最好的投资品。
这两种是有“天然之别”的。
当然了，北京“老的共有产权房”不能转商只是暂行办法，未来是不是也会参考“新型共有房”一样管理呢？
