向来以稳健经营著称的万科，今年前三季度营业收入仅同比增长12.42%至2714.86亿元，增速较疫情前的往年明显下滑，净利润由于利润率大降，同比大降18.18%至166.89亿元。
净利润同比负增近20%，算来也是万科近20年来少有的景象了。
回想起2018年万科集团董事会主席郁亮高喊“活下去”，当时或许还觉得万科是不是过于谨慎了。然而，时至今日，“活下去”却成了诸多民营地产企业努力所向的目标。
在稳定、坚定、连贯的房住不炒政策之下，前日又喊要节衣缩食的万科，何时能回到营收利润舒适增长的好日子？
郁亮在今年的几次会议上曾经提到过，房地产的时代已经过去了，现在是不动产的时代，房地产要回归实业属性，要踏踏实实向制造业学些，通过劳动赚制造、创造和服务的钱，赚慢钱、长钱和老实钱。
这话说得很明白，万科不想纯粹一心干房地产开发了，它要多元化，要打不动产服务业务的主意。
用万科官方的话说就是，以“城乡建设和生活服务商”为战略定位，遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”策略。
在这样的战略导向下，万科在房地产开发之外，正着重发展物业服务、住宅租赁、商业地产开发经营、物流仓储等基于不动产的服务创收型业务。
欣喜的是，凭借着30余年的地产业务经验与优势，万科在这几大业务条线上做得都还不错。
万科旗下提供物业服务的万物云品牌，至2021年上半年已经覆盖全国105个大中城市的3490个住宅物业项目，覆盖1900多个商业综合体、写字楼、科技园、学校、城市公共建筑、城市更新特色街区等商业业态项目，为超过50家头部互联网科技与独角兽企业提供商业物业服务，并在北京、深圳、广州、成都、青岛等21个城市签下智慧城市服务合同。
万科物业服务业务在2021年上半年实现收入103.8亿元，同比增速高达33.3%，其中，住宅物业服务收入占比55%，商业物业与设施服务收入占比30.4%。
作为万科多元化道路上最重要的一个增量业务，提供物业服务的万物云在11月6日已经万科公告明确将分拆赴港上市，以寻求更高效的发展。
万科旗下的泊寓公寓，至2021年上半年则已通过集体建设用地租赁社区、自持商业用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁房代建代管等模式已进入深圳、天津、西安、珠海等33个城市，并拥有19.2万间房源，成为国内集中式公寓规模最大的公寓租赁品牌。
泊寓今年上半年年实现收入13.19亿元，同比增长达到25.6%，是万科又一条增速较快的业务线。
另外，万科还通过早前收购在北京、上海、深圳、武汉、成都、西安、杭州等50多个城市拥有100多个商业购物中心运营项目、988.8万平方米建筑面积商业项目的大型商业地产商印力集团，强化了自己在商业开发与运营上的竞争力。
通过旗下的万纬物流，至2021年上半年，万科已经在全国44个城市管理了148个项目，累计可租赁建筑面积达到1149万平方米，上半年实现营收13.4亿元，同比大幅增长64%。
当然，相比体量庞大的房地产开发业务，目前收入占比分别只有5.13%、0.6%的物业服务、其他类业务，对万科营收利润的贡献度还需更多时日来提升。
由于房地产开发业务占比仍然高达94.26%，当下万科的报表好看不好看，中短期内仍深受地产开发业务景气度的影响。
放眼国内地产商尤其是民企地产商，在房住不炒政策思路下，目前拿地和新开发都已变得更加谨慎。
虽然现阶段国内商品房销售形势和房地产开发增速都较良好，但在这背后，全国范围内的土地购置面积已经连续6个月年度累计同比负增长，至今年10月，累计土地购置面积同比增速已经跌至-11%，同时，即便去年疫情影响下的新开工基数较低，但今年以来的累计房屋新开工面积同比增速却已连续负增4个月至2021年10月的-7.7%。
在稳就是胜的当下，万科也选择了量入为出、理性投资。
但不管怎么说，今年一季度顺利回归绿档的万科，财务稳健、资金实力雄厚，比起同行的平均水平来说还是过得好很多。
今年累计至三季度，万科新增地产开发项目132个，新增总建筑面积同比增加22.31%至2241万平方米，新增权益规划建筑面积同比增长50.34%至1603.2万平方米，在建与规划中项目总建筑面积合计同比增加1.16%至15995.9万平方米，在建与规划中项目权益建筑面积合计同比增加4.85%至9846.8万平方米，新开工面积同比增长0.3%至2837.2万平方米，项目资源较充足，新开工增速显著优于行业整体水平。
11月16日时，万科内部发文提出集团总部节衣缩食，而这背后，正是万科大降的毛利率和增收不增利的现实。
在这一轮的地产政策下，商品房销售价格上行受限，然而，盖房子的地却是前几年行业购地热情高涨时买回来的。
由于目前商品房售价难以消化地价成本权重上升的影响，诸多地产商的房地产开发业务毛利率都在下行，万科也未能外。
从2019年开始，万科销售毛利率从37.48%的高位一路下滑至今，2021年三季度销售毛利率已经到了22.1%。
还算是好消息的是，自2019年算起，两年多时间已经过去，高地价给毛利率带来的压力得到了较多释放，万科2021年一季度的销售毛利率从20.41%，缓步抬高到了前二季度、前三季度的22.94%、22.10%，看似有了一定企稳迹象。
但至于毛利率是否已经触底，万科总裁兼首席执行官祝九胜在2021年中期业绩发布会上说“短期很难预测，万科全年的压力还在”。
在稳房价、稳地价、稳预期之下，也许我们只有更耐心地等待前几年高地价成本项目逐渐消化，未来1、2年里，我们或会再次看到万科毛利率的企稳回升。
