这绝对是当下楼市中最不寻常的一则现象级事件。
公开仅三天，真实来访客户即超过2000组，在如今江北核心区降首付开分销、南部新城蓄客艰难、内卷不息的岁末寒冬之下，该项目依然保持着每周三四百组的高光来访量，意向客户更是遍布中科院、28所、南理工等著名大院大所。
不过，认知的盲区背后往往是常识的忽视。
在最近的深入走访调研后，我们终于有了一些重要发现。
事实上，在这段看似难以理解的认知隧道尽头，可能只是一座2年前就应该推倒的思维高墙。
“市规划资源部门坚持‘世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位’的要求，认真学习借鉴雄安新区的先进理念和成功经验，在核心区的规划设计过程中，我们高规格引进中科院院士、全国工程勘察设计大师、雄安新区规划重要参与者段进教授及其团队，具体承担规划设计工作……学习借鉴杭州城西科创大走廊建设等先进经验，在紫东地区的概念性设计中聚焦打造‘紫东科创大走廊’这个最大的亮点。”
在市规划和自然资源局负责人当时的开场介绍中，一个乍看有些陌生的“紫东科创大走廊”突然走入公众视野。
在这个市委副书记任总指挥，江宁区、栖霞区、市规划和自然资源局一把手任副总指挥，罕见规格班底挂帅的紫东新区，为何在设立1年后，唯独突然将“紫东科创大走廊”作为顶层设计的最大亮点？
不过，更多人关心的其实是，这个紫东科创大走廊到底在哪里？政府高层和中科院团队的考虑又是是什么？
紫东科创大走廊核心载体，这正是市委市政府当下对于麒麟科创园的最新官方定位之一，而且这一次，在融入紫东新区核心区整体规划之初，麒麟科创园就拥有了非常浓重的中科院元素。
今年9月23日，中国科学院大学南京学院正式开学，一路之隔新楼林立，而随着中科院南京分院、南京土壤研究所、南京地理与湖泊研究所、南京天文光学技术研究所、南京地质古生物研究所先后入驻，中科院南京分院“一院四所”即将正式成型。
至此，加上自动化所、上海巴斯德所、计算所等7家中科院研究所，从某种程度上来说，麒麟科创园就是中科院在南京乃至江苏的另一个代名词。
“大家能直观地感受到‘紫东科创大走廊’的实力很强，这里面有众多的世界五百强企业，如麒麟科创园，这是中科院在北京以外最大的创新资源聚集区，‘紫东科创大走廊’也已经形成。”
时间再次回到一年多前那场发布会，参与紫东新区整体概念规划的东南大学城市规划设计研究院副院长邵润青，正在认真地向外界介绍着一个熟悉又陌生的麒麟科创园。
今天的麒麟，从来没有这么让人向往过。
西临北京大学、北靠清华大学，向东则是高校林立的学院路，这里是著名的中关村科源社区13、14、15号楼。
然而，正是这三座拥有60多年历史的三层苏式小楼，钱学森、钱三强、何泽慧、汪德昭、郭永怀、童第周、贝时璋等一大批中国现代科学事业宗师级人物先后在此居住，这座藏龙卧虎、大师云集的中科院“精神之楼”，也因此被称之为“特楼”。
时光深处的“特楼”固然难以复制，但在南京麒麟科创园，却很可能会出现一座南京有史以来人文浓度最高的“未来科学家社区”。
“来自中科院、28所、南理工这些大院大所的意向客户占据了绝大多数，博士、教授很多，甚至还有院士到访，这些客户的人文素养都非常高，但都很低调，更让我们没想到的是，很多客户是看过南部新城之后再过来的，区位、环境、低密度、宽厅设计最打动他们。”
在接受访谈时，这一紧邻麒麟科创园管委会的时光璟宸项目负责人坦言，“甚至可以这么说，项目的信心很大程度上是这些高知客户给我的，10月项目刚公开的前三天就来了2000组客户，现在每周依然有三四百组的到访。”
不只如此，当翻阅《南京市2021年度八大产业链紧缺人才需求目录》时，我们还惊讶地发现，麒麟科创园的人才结构与南京最为青睐的尖端人才结构高度重合。
根据《目录》显示，这八大产业链紧缺人才分布在软件和信息服务、新能源汽车、新医药与生命健康、集成电路、人工智能、智能电网、轨道交通、智能制造装备八大领域，而根据省政府与中科院南京共建协议的最新披露，未来已明确将在空间天文与光电技术、人工智能与信息技术、移动通信与计算、生命科学与生物安全、智能软件、绿色制造、未来能源与环境等优势学科展开深度合作。
最早提出“社区”概念的德国社会学家斐迪·滕尼斯在其《社区与社会》一书中认为，社区就是在一定地域内发生社会活动和社会关系，有特定的生活方式并具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会生活共同体，其核心特征就是居住人群具备相同价值取向、人口同质性较强。
“中科院南京分院开展以研究生（及以上）为主的高层次人才培养……这一园区未来五年将集聚5000名中科院系研究人员，谋划4-5个国家重点实验室，形成一个国家重点实验室集群。”这是麒麟科创园发布的最新规划。
如果说令人向往的中科院“特楼”完美呈现了一个纯粹的高知社区的应有之意，那么，在未来的时光璟宸，很有可能发生滕尼斯所说默契于心、志同道合的共同体式理想社区的最高形态。
时光璟宸之前，可能从未有过这样的社区，让人这么向往。
“只有20%的城市才值得投资，只有20%的房企能够生存下去，只有20%的楼盘值得购买。”
这是著名经济学家马光远流传甚广的“3个20%”理论，在他看来，这20%楼盘不仅要拥有一定的升值空间，同时也要拥有比较好的居住体验。
“虽然来访的客户很多，但我们反复沟通过，意向客户中几乎没有投资客，都是想买来自己住的。”
在与数位来自中科院南京分院、28所意向客户深入访谈后，我们突然意识到，时光璟宸营销负责人这番总结背后，其实还透露了一些更具现实意义的市场深意。
放眼当下南京楼市，部分此前的热门区域突然遇冷，固然有宏观政策和预期的改变，但另一个无法忽视的不争事实，则是这部分区域在吸引投资客时已经开始出现乏力，再进一步分析，是因由产业、配套、人群等组成的区域深层次兑现能力出现了明显疲软。
联合国“SUC可持续城市与社区标准”，这是当前全球公认，也是各地政府力推的可持续城市与社区的国际最高标准。
这套关键性能指标在国际最佳范例和中国最佳范例的基础上，明确了关键评估领域设定了七大一级指标：可持续建筑、包容的社区设施和服务、宜居的社区景观、经济生产力、安全、自豪高知的社区、社区管理。
而这一社区评价体系的最高标准，也正是在当前不确定下市场背景下，辨别一个楼盘价值可持续兑现能力的最佳考量指标。“马光远所提到的居住价值和投资价值其实相辅相成的，或许说，其实只有真正具有居住的价值的项目才是具备可持续兑现能力的。”有业内人士评论。
以经济生产力指标为例，在已签约24所“大院大所”研发机构中国华能、中科物栖物联网系统总部、中科寒武纪江苏总部等知名机构后，今年金洽会期间，麒麟科创园再次签约总投资额近百亿，低空雷达探测系统总部基地、景曜科技智能机器人总部基地等重大产业项目签约落户。
而从中科院系的经济兑现能力来看，根据官方数据显示，仅2019年，中科院科技成果转化为江苏各地企业新增销售收入1401亿元，实现利税182亿元，连续14年位列各省第一、约占中科院全院为地方新增销售总量的三分之一。
“根据我们的了解，这些头部企业和研发机构基本都拥有数千员工，即使以项目所在的商办部分为例，预计未来将入驻亚东建设和华拓数码总部，仅两家企业的员工规模也将高达数千人，而我们整个项目一共才300多套。”谈到这里，这位时光璟宸负责人充满了自豪。
