前不久跟1个朋友喝咖啡。他抱怨自己花200多万买房，被迫成了一个接盘侠！
原因是，不买房，这婚就结不成。
刚需的哀愁：丈母娘和媳妇逼着买房
去年，这哥们在跟女方家庭商量婚姻大事时，对方提出必须要买一套房。
当时成都的房地产还挺火，在南延线有一个小区新开盘，售价是1.8万，而旁边的小区二手房价格是2.2万。
他媳妇就怂恿说：这不明显地躺着赚钱的机会吗？1.8万买进，转手2.2万卖出，简直是天上掉馅饼。
软磨硬泡下，他就抢了一套，总价200多万。
结果今年成都房地产政策相当紧，又是二手房指导价，又是限贷限购，最近还落实了房产税。
为什么这么说呢？投资界有一个非常基础的定律，叫做投资的不可能三角！
用这个定律可以解释，投资者不敢再碰房子了，接盘的只能是刚需！
不管投资什么，最理想的投资是既要安全，还要高回报，而且还能随时变现。
但非常遗憾，同时满足这三个条件的投资品，几乎没有。
同时满足两个条件的，已经是很不错的资产了。
而大众却很傻白甜。经常买入低收益、高风险和不能变现的资产，不亏钱才怪！
但分析资产的这个三角并不简单，我们要戴上时间和空间的视角。
时间视角，指的是同一个资产在不同时间的三个角是不同的。
空间视角，指的是不同的资产在相同时间的三个角也是不同的。
因此，把房子租出去，每月的租金可以覆盖掉月供，甚至还有结余。这就是说，只需要付首付，就能买下一套房，月供是租客帮你付了！在还掉月供后，每月还能创造现金流收入。这个时候加杠杆投资房产无疑是非常明智的。
所以，即便把房子租出去，租金连月供的一半都不到。所以每月还得倒贴钱去还月供，不断吃掉你的现金流。现在加杠杆买房，就是在给自己挖坟！
其次，2008年的房价收入比均值是7倍，现在是9倍。
但均值不能很好说明问题，现在深圳是40倍左右了，一个家庭不吃不喝要40年才能买得起房。我国主要的大城市，很少低于10倍。
月供远远高于租金，每月都得自己倒贴钱，这还没有计算装修、折旧和维护费用。
其次，买卖赚差价的方式，实际收益也是负数。
而现在中国的房价收入比已经是世界第一了。以后平均每年还能上涨多少呢？
恐怕即便大城市，也不足5%。中国人口持续减少，房价根本没有上涨的底气。扣除3%的通胀率，再扣除5%的利息，还有1%的税。这不就是亏本的生意吗？
还有一点，房子是有折旧的。越老的房子，售价越低！比如，成都15年的老房子，只能卖1.2万左右，而新房可以买到2万左右。
所以我这个朋友犯了一个严重的错误，他买的房子，以后根本就卖不出去。二手房的挂牌价无论有多高，都只是引诱他上套的鱼饵。
中国的人均居住面积已经高于40平米了，而人口开始减少，还能有人接盘吗？没人接盘，卖给谁呢？
限购限贷让很多人失去购房资格，尤其是银行限制了二手房的贷款申请，手里的房子就无法变现了。
现在还准备收房产税，这就让持有多套房的人急于出货。
当大部分人都想卖的时候，任何资产都将失去流动性！
即便能卖出去，也得打折。但别忘了，流动性的定义是：在不打折的情况下，快速变现。
人均居住面积还不到30平米，城市化如火如荼，一大堆刚需排着队买房，炒房的人也大批量进货。需求十分旺盛。
政策上既不限贷也不限购，挂出去的房子甚至一个月不到就出售了。想卖随时都能卖，根本不受流动性限制。
房产的投资回报率为负数（考虑通胀、税和持有成本）。
但只考虑收益，肯定就是刚发芽的韭菜，早晚被收割。
房产的风险上文已经分析了，收不回本金；
银行存款和国债几乎不用考虑收不回本金的风险；（国债要考虑利率风险）
工行的股息：从历史来看，每年都分红，以后不分红的概率很小，且工行会垮吗？
股市长期年化回报：任何国家的股市，长期都是上涨的，但短期波动极大。所以风险不来自股市，而是来自投资者本身。短炒的风险大，长期投资的风险小。（这里指的是指数，不是个股）
即便资产的风险低，收益高，也不一定值得投资，我们还要考虑流动性。失去流动性的资产，价格再高都是虚的，无法变现！
银行长期存款的流动性很差；除非遭遇挤兑，活期存款的流动性很好。
国债的流动性也很好，除非全世界都不相信中国政府的信用了。
工行股息：每年支付一次。工行的股票每天都可以买卖，流动性很强。通常只有在极端的大股灾才会失去流动性。
股票：目前A股的流动性是很好的。不过不同公司股票的流动性不同。新三板就没几个人交易，而宁德时代的股票就交易得很频繁。总的来说，冷门、业绩不佳的公司股票，流动性更差。
投资者常犯的错是，只关注收益，不关注风险和流动性。
最笨的投资者常常选择收益低、风险高、没有流动性的资产。（只不过他们自己觉得收益很高而已）
会投资的人，经常会找到兼具低风险，高收益，流动性适当的资产。
他们最常用的方法就是：进行资产间的比较！既要在时间上，也要在空间上进行比较！
通过这样的分析，我们就可以预见，投资房产的人会越来越少，接盘的，只有刚需了。
就像我这哥们，他也不想买，但为了娶媳妇，被逼着买。
