深铁懿府二期是目前南山新房限价最少的之一，楼盘未来如果没有特别强的学区支撑，也是南山增长潜力最差的片区之一，开盘大概率卖不完。
以上是深铁懿府二期开盘前我的观点及预测，开盘就卖完了，这一次被打脸，过去好几天还痛。不知道那些经常带粉丝去买坑和天天给坑盘打广告的V是怎么过来的，可能他们脸比较结实。
我还是坚持我的观点：深铁懿府二期是目前南山新房限价最少的之一，楼盘未来如果没有特别强的学区支撑，也是南山增长潜力最差的之一。
深铁懿府在南山和福田交界的地方，虽然也在安托山下面，完全不是我们所认为的那个福田安托山片区，严格上讲他和桃源村片区链接的更加紧密，包括这么多年中介的二手房销售，这里也是属于桃源村片区。
这种交界处，又被城市快速和高速环绕，片区未来的发展和二手房价值会受到特别大的影响，单个小的片区被分割开以后，就失去了和市区更多的互动，物理隔离就形成了一个小的世界，涨幅一定会跑输大盘。
这里算大桃源村片区，深铁懿府在大桃源村片区位置比较差的，出行和配套都不如桃源村里面方便。他的优势是新房，桃源村片区十年内少有的新房，并且小区和周围环境还不错。
这个位置和对面的香瑞园、南山的前海东岸和豪方天际片区、福田的半山香蜜湖片区、宝安的曦城片区比较像，这些小片区过去都是在附近大大片区里面涨幅比较慢的。唯一涨幅比较快的是前海东岸和豪方天际，一部分溢价也得益于比较强的学区支撑，在今年学区概念弱化以后，对价格影响比较大，笋盘出的比较多，目前能成交的价格在11万以下。
桃源村片区比较好一点的二手房均价9-10万，深铁懿府旁边二手房只有深云村，这个小区在过去两年涨幅创造了片区记录。但是推动深云村快速上涨的主因并不是片区价值，是目前深云村独有的中科院附属学校中考考出了特别好的成绩，过去几年有特别好学校加持你们都懂的。
如果深云村过去没有好学校加持，涨幅最多是桃源村片区整体涨幅水平。桃源村比较固化，过去大市上涨周期当中也比较平稳，只是一个跟涨的片区。我也特别强调深铁懿府在学区弱化的大环境下，如果学区不能得到巩固，一定是南山涨幅比较弱的楼盘。
深云村90㎡的三房户型为主，在去年高峰期成交到了12.5万/㎡，今年成交价已经降了10%左右，90㎡成交价1000万出头。目前深云村还有比较稳定的强学区，这个学区的溢价依然在，户型和深云村几乎一样的桃源村三期90㎡三房的成交价也只有830万左右。
桃源村三期位置和配套比深云村更好，深云村小区花园和学区比桃源村三期更好，深铁懿府在同片区，对比两个楼盘的优势是新小区，品质更好。
如果给深云村定一个没有强学区溢价的市场价均价，我的定价是10万/㎡。使用率更低，建筑面积更大，没有强学区的深铁懿府新房溢价我给他10%，也就是市场价11万/㎡。
日光的深铁懿府开盘均价是10.3万/㎡，限价不超过10%，深铁懿府要两年以后交房，按现在深圳首套房贷5.1%的利率计算，如果这两年片区房价不涨，648位购房者是亏本的，没有强学区支撑楼盘涨幅后劲也不是很足。
南山现在新学校大概率也不会太差，有多强很难说，在没有落地之前都有不确定性。
在不确定性面前，如果考虑到居住，综合性价比更高，目前低迷的楼市中，南山的很多笋盘性价比已经比深铁懿府高了。比如宝能城1200万左右的四房，海印长城1100多万的大三房，前海时代1100多万的三房，前海佳兆业950万的三房，前海东岸950万的三房等等。
性价比更高的二手房很难成交，648套新房被抢完了，比较符合现在大部分买房需要氛围，大部分人是不懂价值的，买房主要看别人怎么买，大家都在买的的时候感觉周围都被安全感包围，这也是很多人买房都很容易买在最高点的原因。
特别是现在新房摇号选房的时候，如果前面放弃的比较多，就会严重影响到后面选房的坚定信念，8.5万/㎡的汇城茗院开盘表现的非常明显，前面很多放弃的，后面的客户就不够坚定了，造成后面大面积弃选。这些放弃的等过几年我再来笑话他们，特别是放弃这里去选择深铁懿府二期的。就像我当年笑话放弃宝能城去选择壹成中心的客户一样，还有那么多跑去买5.4万/㎡鹏瑞颐景不去买5万/㎡光明的购房者。
深铁懿府二期也得益于前面选房的人比较整齐，掉队的比较少。接下来我相信开发商明白这个道理后，一定要想办法让摇号靠前的客户选房，特别是前面10位客户，只要不弃选，后面的事情都好商量。不过遇到福田富通上舍只有8个人摇号这么尴尬的情况，怎么想办法都没用。
我就不明白深圳买上千万房子的人主见如此之差，买房坚定的信心大部分需要外界给予，甚至还需要套路做掩护。难怪深圳大型连锁红衣中介，现在的重心已经转向如何制造氛围，研究套路，市场的需求很大。
最后再次强调，我并没有说深铁懿二期没有价值，南山限价最少的新房之一，也有限价，只是很多二手笋盘性价比已经比他高了，考虑综合性价比的购房者，不是一个最优的选择。
深铁懿府二期648套可以日光，也说明南山很有吸引力，南山刚需的购买力非常强劲，现在的市场有刚需在等待，大部分刚需还是会下手，产品不是特别差，有那么一点点氛围和限价，马上就调动起来了。
