2021年原本是房地产市场复苏的一年。很多人对楼市的复苏有一定的信心。有专家表示，虽然2020年的房地产市场正处于寒冬，但也积累了大量的购房需求，这些需求将在2021年继续释放。2021年初，房地产行业确实表现出了一些热情。然而，随着房地产市场调控政策的不断收紧，房地产市场在2021年开始明显降温。
据有关机构统计，截至今年9月底，全年房地产市场调控次数高达482次，平均单月调控次数超过50次。特别是今年下半年以来，房地产市场调控进一步收紧。在调控次数上，7月、8月、9月单月房地产市场调控次数分别为66次、68次和62次，单月调控次数达到全年最高。
进入2021年下半年后，国内房地产市场发生了明显变化。一是开发商打折促销新楼盘以收回资金，有的甚至将房价降低30%，这已经成为普遍现象。根据国家统计局公布的9月份70个城市房价数据，36个城市新房价格环比下降，52个城市二手房价格环比下降。
纳入全国统计范围的70个城市是我国经济发展较好的大中城市。现在超过一半的城市房价已经下跌。可见这一轮降价是多么的动荡。随着楼市失去了赚钱效应，人们的观望气氛越来越强烈。不着急出手已经成为许多人的共识。有业内人士表示，2022年将首迎“房子贬值潮”？懂行人预测：明年或将超乎人的想象。
1961年，中国的出生人口还不到1000万，但自1962年以来，中国进入出生人口高峰，达到2450万。从那时起，中国每年的出生人口在2000万以上一直保持到1975年。被人口学家称之为“生育高峰期”，这群人从2022年开始大量退休。退休意味着经济能力的急剧下降和购房需求的下降，这就是为什么2022年房子将迎来贬值浪潮的一个重要隐藏因素。
此外，现在无论是存量房，还是新建商品房都有过剩。一线城市的房屋空置率达到20-25%，二三线城市达到25-30%，四线城市的房屋空置率超过30%。去库存已成为一个大问题。在过去，房屋已经从供应短缺变成了供应过剩。因此，2022年各地房价贬值的可能性都在增加。
其次，在过去的20年里，房价的上涨主要来自于土地价格的推动。但今年年初以来，主管部门实施土地集中供应新规定后，对房地产企业的征地资金提出了要求，土地溢价不超过15%。因此，自中国第二批集中以来，流动拍卖+底价交易已成为主流。许多城市的地价都比两三年前低。如果根据地价推算未来两三年的房价，只有低而不高。
还有就是自今年年初以来，专门针对开发商的三道红线新规已让他们自顾不暇。括恒大在内的多个千亿房企债务频频吃紧。更不用说扩张了，他们最大的目标是生存。新规还表明，到2023年6月30日，所有房地产企业都应实现减速达标。在这种情况下，2021年即将过去，2022年将是不达标房企的“决策年”。
对于那些习惯了房价“永远涨”的人来说，2022年可能会超出他们的想象。从以上分析可以看出，今年下半年的房价调整趋势将在2022年继续，并将出现大规模的贬值潮。所有购房者都要有心理准备。此外，对于刚需购房者来说，以下这几种房子你最好不要碰:
第一种是没有高质量学位的“老破大”房子。多校划片将是趋势。越来越多的小区没有固定的学位。如果房子面积小，总价低，他们愿意接手，但这些面积大总价高的，以及老旧的房子“富人看不上，刚需够不着”，贬值是不可避免的了。
第二类是三、四线城市的房屋。在三、四线城市的房屋经历了大幅上涨后，进入2021年后，国内房地产市场已经分化。三、四线城市房价跌幅最大。由于经济发展相对滞后，产业结构单一，人口外流较多，投资炒房者已经离开。如果你在这些城市买房，将来很难出租和出售。
第三类是郊区的高层住宅。不可否认的是，通过仔细分析城市的人口流动，我们可以发现“从郊区进入主城区”已经成为一种趋势。然而，由于价格便宜，许多投资者仍然会选择在郊区买房。虽然这样可以减少预算，但是由于人口的外流，后期可能很难出手。最后，为了尽快卖掉房子，往往只能选择降价。
第四类，公寓和小产权的房子应该避免。小产权房、宅基地房等房地产形式的数量远远大于商品房。如果说商品房足够12亿人居住，那么小产权房足够40亿人居住。之所以那么多人喜欢买小产权房的关键原因是这样的房子真的很便宜。在同一地区，商品房的价格是2万元/平米，那么小产权房的价格可能只需要5000元/平米，价值不到四分之一。为了实现居住需求，所以很多不明所以的购房者选择了小产权房。
随着房地产市场逐渐走向稳定，没人能确定房子会贬值多少。有的开发商说他们最多降价30%，而有的则坦率地说降价50%也不算多。但是对于拥有多套房的人来说，收益的减少基本上是不可避免了。
