2021年的楼市非常的魔幻，有人说像2014年一样也有人说像2018年一样，答案告诉我们历史总是惊人的相似，结果会不会一样呢？楼市像2014年堆压了巨量的库存，同样也像2018年一样，上半年火爆，下半年冷淡。但是并不代表结果是一样的，那时候市场出现冷淡，购房者依旧是满怀希望说“房价一定会涨”，无论是买股票还是买房，老百姓总是喜欢“追高”，会过度的自信，认为自己的选择一定是对的。
简单的说房价在上涨，所有人的情绪都会被调动，社交平台看到个个都说自己买房挣得盆满钵满，身边的亲戚朋友说自己买了哪里的房产，形成了另外一种思想观念，有钱买房就对了，能跑赢银行存款能跑赢通货膨胀，房产永远保持等等这样的思想观念已经深深的印在脑海中。
当然房产也是属于商品的一种价格，不可能永远都保持持续的上涨状态，即便很多老百姓的思想依旧坚定的房价会上涨，但是房价确实出现了回落。
9月份房价迎来了拐点，根据国家统计局发布的信息显示9月份的成交金额为15,748亿元，成交面积16,139万平方米，折算下来平均成交价格为9757元，迎来了6年来首次新房价格回落；10月份无论是销售面积还是销售数据进一步的回落，销售面积为12,709万平方米，销售金额为12,390亿元，成交单价9749元，比9月份下降了8元，因为很多人相信这些数据，假的吧，不真实，为什么感觉自己所在的城市房价还在上涨呢？
答案告诉我们，这都是自身的心理安慰，不少的业主觉得自己的房产是保值的，不可能出现掉价，别人降价是别人的事情，我不降价，房价依旧是处于上涨的状态呀！
数据中还清晰地显示到10月份新房下降城市已经攀升至52个二手房下降，已经高达64个，数据摆在这里真的还有假吗？排除个别城市的核心区域，房价确实在上涨，但绝大部分的城市房价已经真的出现了轻微的回落。
2020年8月份，央行和住建部联合召开房地产座谈会，确定“三道红线”，此政策主要是针对房地产企业的负债率、现金流、短期债务比，规定房地产企业在2023年6月份前必须把相关数据降到规定的范围内，目前距离2023年6月份，仅剩下20个月了，房地产企业肯定是会大力度地回用资金。
2021年1月1日《建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》明确地限制流入房地产企业以及个人贷款比例的上限，另外还要严格打击违规资金流入楼市，这么多资金流入到楼市，房价还有上涨的动力吗？另外配合刚刚的三道红线，几乎是完美。
二手房参考指导价主要针对市场炒作行为，卖政策再配合限购、限售、限贷等一系列的政策，对于炒房人群来说，一方面增加了炒房成本，另外一方面销售的价格是否也被限制住了，想尽一切方法的早早脱身，即便资金回笼了，再也不敢去触碰房产了，进一步地进行全方面精细化打击逼出炒房人群。
这几个政策相对来说是重力度的打击，根据中原研究院的数据统计，2021年的楼市截止到10月底调控次数已经超过了500次，所以楼市的发展方向已经非常地明确了，重点打击，全方面整顿。
今年很多想购房的人群面对市场的变化似乎都不敢轻易地下手买房了，特别在第3季度不少的城市已经传出了大幅度降价的行为！武汉某楼盘最高销售价格1.6万元每平米，现在销售价格仅为1.2万元每平米，听说通过内部价还不到11,000元就可以拿得到了，这种事情还发生在岳阳，沈阳，张家口众多城市当中，而且还有城市出台了“限跌令”维持整个市场的健康平稳的发展。
问题来了，当下是不是真的买房的好时机呢，过去人们常说别人恐惧我贪婪，真实的情况还是要看看楼市传来“三个好消息”买房时机已经到来。
1、金融端在放松，利率也在下滑
根据央行最新的数据显示，10月末银行金融机构个人贷款余额为37.7万亿，相比9月份增加了1,013亿元央媒金融时报发文表示《房企融资环境回暖，楼市企稳信号明显》肯定房地产发展，让贷款逐步地回归到正常的状态，适当地放松金融贷款，有利于市场的稳定健康前行。
今年在第二季度，不少城市的房贷利率一涨再涨，部分城市首套房利率已经涨到了6%，我知道惠州首套房贷的利率去到了6.83%，这个数据对比去年同期是上涨了25%，二套房的利率不用说了，突破7%已经是很平常的事情了，更关键的是即便我们能接受这样的房贷利率，一方面可选择的银行少之又少，另外一方面放款的时间3~5个月不等，甚至有部分城市已经传出了暂停二手房贷款的消息。
进入10月份以来，广州、佛山下降房贷利率的最高下调高达40BP，同样贷款100万为例，每个月还款的利息就少了几百元，更关键的是30年折算下来总费用少了10多万，一直到11月份为止，已经有超过12个省市都开始下调房贷利率了，购房者购房成本逐步地下降。
年第1次土拍，各大房地产企业拿得非常之积极，创出了新的土地出让金，高溢价率。第2次土拍呈现出来的结果是大降温土地出让金下滑，流拍率创新高，溢价率持续走低，成交价出现的让步。
土拍规则发生了变化，不少城市鼓励房企入市，广州取消了黄埔和南沙两个热区，周期性的现象；南京取消联合报名竞拍部得合作开发，不过降低了房企资质的要求，从原本的三级现在下调到一级；苏州在保证金和首付比例进行下调保证金从原本的50%下调至30%。
哈尔滨降低预售标准，基本上建设两层就可以取得商品房预售许可证，另外在购房这方面也给出相对应的补贴，博士研究本科、大专、中专、技校，分别补贴为10万、5万、3万、2万；
宜昌召开人才政策发布会，两年内购房的博士、硕士、本科、专科补贴分别为10万、6万、5万直接发放到首付款里面去，假设购买一套房产，总价100万，首付支付30万，意味着自己只需要支付20万或者是25万，就可以把这套房产拿下来；
武汉也迎来了新的消息，在限购区域内购买首套房可以不受到政策户籍的影响；
二手房也有刺激政策？珠海、中山、佛山、肇庆、东莞、阳江等多个城市，原本个人所得税为2%的，如今下调至1%，进一步地降低了购房成本。
用经济学家马光远的话说，哈尔滨就是打响了救市的第1枪，这也是楼市调控的一个转折点，历经5年时间的调控加上黑天鹅事件的影响，房地产在冬天的时候又泼上了冷水，如今直接冰冻了。房地产目前最大的风险是在政策高压力下出现快速下跌的风险，除了少数的城市房价仍在上涨以外，未来会有更多的城市加入稳房价行列中，而且未来房地产会分化变得更明显，房价下跌也可能成为常态。
在魔幻的楼市背后，你觉得今年和明年购房是好时机吗？还是持续的观望？
