北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
我目前住在北京，有北京购房资格。想纯投资，总预算300万左右，您建议哪个区块上升空间大呢？燕郊合适吗？
1、既然有北京购房资格干嘛还惦记燕郊啊？这相当于努力教育孩子18年，好容易高考分数不错，上一本没问题。但非得觉得进去了或许也是受罪，干脆还是读个专科吧，没准儿也能逆袭成清华北大呢，轻轻松松的毕业就拿高薪。
但这大概率不太合适，或许反倒耽误了孩子，脚踏实地图个稳妥未必收益少，至少是相对稳定。
2、300万纯投资，这预算在北京买到房没问题，也能跟上大盘，但期望值别太高，不太现实。这就别惦记着上升空间大了，北京有钱人太多，不会把总价低还升值高的房子给别人留着。
相对看看朝阳的常营，昌平南邵或者沙河，顺义后沙峪，大兴的旧宫或者西红门到枣园、房山长阳，都能买到，选择房龄相对新的商品房就行。
从租金来说常营和旧宫靠近亦庄的相对高，北京平均值。其他的可能都略低一些，也不多，10%左右。从升值讲未必能超过大盘多少，但至少不会低，没什么风险。
3、燕郊也不是不能买，但非指望着上升空间大不现实。
商品价格是供需关系决定的。从楼市讲，供给就是房子，根基是土地。需求表面上是人，实际是他们兜里的钱和能从银行贷出来的钱。
那如果说土地，北京和燕郊哪里更稀缺，哪里有可能供地规模大，哪里有可能盖的房子更多？我觉得可能是燕郊吧，毕竟是河北，土地指标没那么稀缺。都指望着赚北京人的钱呢，土地几乎是要多少有多少。
去燕郊买房的都是什么人？以北京溢出人群为主吧。那什么人会被溢出，是土豪高管等高收入阶层，还是普通收入者居多？你觉得北京的有钱人是会继续投资北京呢，还是会扎堆儿去燕郊砸钱？
任何一座城市的发展都基于产业和交通，其次是教育，再之后图的医疗等其他配套。那在你看来，燕郊的产业、交通、教育和医疗，有可能超过北京吗？如果不能，那吸引到的基本上都是奔着300万总预算的人居多，那你觉得从这些人兜里榨出再多的钱很容易吗？他们能贷出更多的款吗？如果不能，那用什么资金来推动燕郊房价的上涨，能持久的支撑吗？
这些人买在燕郊不是图的永久扎根儿，而是无奈。一旦积蓄增多收入增长，或者有了购房资格，那大多数都会换到北京。来接盘的还是拿着300万预算的居多，循环往复，非得让人家掏600万不太合适，也没那么多的接盘侠，撑不住的。
4、价值投资不是价格投资，价格洼地也不一定是价值洼地。真要是价格低就能发展空间大，那鹤岗才是中国最有前途的大城市。前些日子恒大在鹤岗拍了一块十多亩的土地才花了250万，300万足够在那儿当开发商了，剩下的钱估计还能买几辆推土机，自己盖房子才能赚的更多。
5、不调侃了，我建议是放平心态，房价大涨的年代过去了。300万说多不多说少不少，最好踏踏实实的买在北京相对成熟的板块，发不了财但也至少不赔，这小房能成为日后置换的资本。钱多的才有资格豪赌一把，不是很多的情况下未必输得起，万一输了再翻身挺难的。
我在石景山看了金顶阳光，不知道这个小区管理及房屋品质怎么样？因为毕竟是两限房加上临近阜石路，噪音问题会不会很大？从客观角度上看，房屋优、劣势都有，请问能跟上大盘吗？
再有根据现在ZF对房屋的管控，相继出台有关房屋政策问题，该小区两限房会受什么影响吗？现在主要考虑通勤方面比较容易，毕竟挨着6号线，适合老人居住吗？请问章哥值的购买吗？
房屋一个是南向，厨房没有窗户，客厅和一个卧室窗户朝南，另一个卧室只有拐角处朝南，但是明卫，住进去会不会感到很憋闷？
另外一个房屋，客厅朝北，采光只能是自然光、明厨、暗卫、两个卧室都有窗户。对比起来您说哪个户型更加好点儿？烦请章哥帮我分析一下！
1、金顶阳光，两限房小区都差不多。优势是规模大房龄新，管理和质量都中等吧。普通的自住型小区，不好评价。主要缺点可能就是停车位不足，其他的都普通。
2、阜石路的噪音我还真不知道。只听说过底商多，之前又没有封闭管理，来往的人多弄得有点嘈杂。还有就是广场舞有一段时间有噪音，其他的没听说什么。房间隔音一般吧，不会太好也差不到哪儿去。
3、到现在为止是跟上的。规模大房龄新就是优势，弥补了一些不足。以后如果物业能维护好就行，应该不会落后。
4、政府什么时候不管控过啊？永远都会管控。有没有政策都跟两限房没直接关系，都是针对市场的。这本来就是保障房，价格、户型、质量、密度、限售等等，该有的政策都有过了，不会再有什么特殊的，不用纠结这个。
5、是否适合老人居住，这看自己的喜好了。我连我爸妈的喜好都搞不明白呢，这几天一说菜价涨了，又闹着上郊区种菜去呢，都不知道怎么劝。这问问小区里的住户吧，找老人多的聊聊天不就知道了。没什么值不值的，普通的自住小区。
6、户型我不能建议，不到现场的话看户型图都没用，这还是问当地中介吧。
7、这些问题我都不好回答，太细致了。就是个普通的保障房小区，从保值讲到现在也没吃亏，在北京来讲还算不错的，比那些规模小的两限房强一些。
章哥好，想再进一步请教下：1、求教您目前的大额投资除房产外主要是什么呢？求启发感觉如果不买房，手里的现金真不知道还能投啥了。
2、600万现金您建议只买一套而非两套，是因为如果分两套（其中一套可以不在海东西），资金太少而较难买到保值增值性好的房子么？我们想着如果买两套，杠杆可以用大一些。
3、找两位中介，问了下西直门和田村近五年的情况。发现五年来看田村的平均增长率高于西直门，但一年内西直门高于田村。想请教章哥在保值增值方面更看好田村和西北区块，主要是因为这些是海淀的学区弱区，后续受学区平均化的提升更大，以及房子质量也好于西直门等老区块么？
4、查到一版北京历年小学入学人数如上，发现16，09这些年都出现过小学入学人数的减少，但这几年的北京学区房价似乎没有明显回调。想请教章哥，为啥判断24年后这轮入学人数的减少对学区房价格会有明显影响呢？
1、除了房产，别的我也不懂。我家除了房子也就买了点儿黄金，还有些信托什么的，都是朋友公司的，相对稳妥。不过也快都收回了，收益越来越低。其他的也没什么，我不太懂。
2、两套就是多用187万的贷款，600万能买到900万多点儿，减去税费差不多。这看自己的意愿了，我只是建议而已。不过你们的期望值高，一套东西海，另一套也得是升值高投资房，很难做到，试试吧。
3、房子是长线投资品，最好别纠结于短期的。田村没什么学区概率，溢价也不高，以后提升也是理论上的，我不敢说一定会有，只能说有这种可能。北京这些年四环内的升值就是偏弱，不光是海淀，朝阳也一样。不太好解释清楚，就是这么个现状吧，很难说逆转。
4、这没法比，2016年是去库存，2009年是四万亿，都是房价暴涨的年份。就算有学生减少，跟几十万购房家庭举着钱往楼市冲也不能比啊。
如果2009年没有四万亿，那就对照2008年的行情呗，那都跌成什么鬼样子了。全北京普跌30%，高的能到40%。当时跌的潘石屹都说出“百日剧变论”了，业内预测将有上万家房地产公司倒闭。2016年如果没有前边的530新政，那就也是延续楼市寒冬呗。这没法解释什么，只能说小趋势不能和大环境抗衡。
中国的楼市就是这种情况，短期行情必须看政策。但我是不敢幻想2023年之后，中央还会出台像四万亿和去库存这种鼓励买房的政策了，不继续打压学区房就是好事儿。人一辈子赶上两次红利就够了，政策不可能永远保护卖房人。所以还是别太理想化了，先考虑确定性的风险吧。
章哥您好，我是您的粉丝，看了您的好多文章。最近想买房，预算380左右，请问双井劲松附近的老破小值得买吗？有升值的空间吗？
1、这哪有什么值不值得的啊，看自己的主要需求了。
2、从东南三环到南三环沿线的房子，尤其是老房，大多属于自住型的。也就是自住合适，经济实惠。但既然是价格低那就说明了什么？升值相对慢呗，所以从投资角度不太合适。南三北五是近十多年来的走势，至今还没看到扭转的迹象，比较难吧。
像劲松一带的老公房，在20年前刚上市的时候和团结湖一带是差不多的。但今天再看看，差距已经比较大了。团结湖是北京最稳定的板块之一，一直跟随大盘，不超出也没落后。那就说明朝阳南部落后了一些，以后或许还会延续一段时间。
当然，如果大盘上涨，全北京无论哪儿的房子都会跟随，自然也升值。劲松刚上市时不过是4000左右，现在这不也6/7万了吗。全市普涨，不可能把这里甩下，只是幅度或许略有差距而已。时间短了也无所谓，差不多，年头长了才明显的。以后在周边置换也不吃亏，板块内基本都是同涨同跌的。只是将来换到北部板块或许要多花点儿。
3、总之吧，北京南城的老房多数都这种情况，看自己注重什么吧。注重自住或出租都算合适，其他的算不上太合适。
