惠民大叔第1302篇（公众号：IXM001），和优秀家长交流孩子的成长与教育。关注这里的都是为孩子着想、积极向上的家长。
时间真快，去年2020年这时候准备把手上的一套房子置换一下，到2021年年初把房子换好，差不多用了两个多月的时间。
那一段时间学会了很多以前没有接触到过的房产类的知识，而换房之后到现在的一段时间，也开始恶补了一些基础经济学的知识，才发现，每个人对于人生的第一套房那么大的投资，却用了最少时间去学习，大部分进入房市长则一个月，短则一两周就直接买，买新房可能最多两小时就定了，完全没点基础知识就下手了。
最近看到一本书，叫《城里的房子》，书名很文艺，但内容很硬核，适合我们这样的小白学习，一看就懂。
这里我把我觉得适合我们这样小白家长关注的点和你说说。
“中国经济就像快速前进的列车，一个个大中城市就像是一节节车厢，买房就像是买票上车，买I不起豪华卧铺，不妨先买张站票，免得被列车抛下。”
买房就是买城市的未来，你对这座城市有信心，你就买。买不起心仪的大房子，不妨买一个小一点的、便宜一点的，否则越来越买不起，先上车，才能与城市发展列车一起前进。
过去10年，在厦门买房的家长反复印证了这一点。
每一年，大叔都看到好多家长，因为孩子在岛内上学难的问题，从岛内搬到了岛外，换地方租房住，但发现，岛外的好点的小区，房租并不便宜，占用了家庭的一大块收入。
我看到一些家长的租金，感觉都抵得我大半个月的房贷了。那时候我感叹，大家有能力还是尽快买房吧，买房虽然一样每个月一样付房租，但30年后是自己的，算是静资产了。但租房30年后还得继续租。
对于租房，很多人有一个误区，以为租房很便宜。或者有人说，我也想买，但也是买不起啊。“买不起的时候租，等有条件再买”，这无可厚非，但如果以为租房比买房便宜，这个就错了。
我把书中的观点和你分享一下，三个方面：
比如北上广深的房租，每年涨幅在6%以上，这样的增速是很可怕的。按书中的举例，假设你现在租一房子月租金6000，每年增长6%，70后的租金是多少？结果是一个月33.4万元，年租金是401万元。这是租金，不是售价。
假设你租的一个房子，售价是432万，月租金是6000，那么年租金是72000，租售比60倍。你会觉得还是租的划算。但你放到30年这个维度去看，累积30年，你一共要付多少？答案约是569万元。
而如果买呢，30%首付，再用公积金贷F款，30年还清，首付和房贷本息总额是603万，比租的时候多34万。但不要忘了，你已经有了一套属于自己的房子，而且最重要的是，30年后，如果是好地段的房子可能增值翻到了800-1000万了。
通货膨胀是全球现象，再加上货币超发，以及一些黑天鹅事件等等，一般发达国家平均年通胀率在4.3%，物价上涨近20倍，房地产增速在6%以上。书中说，买房就是把未来很多年的租金上涨和通胀风险买断了。
我看过一个新闻，那些第一批买商品房贷款20年的，已经都还清贷款了。而早先的房子地段好，位置好，有地铁、学区加持，早翻了好几倍了。
一样是在厦门呆20年，有买和没买差千万级别，买的好的和买的差的，也差几百万，这是大叔亲身感受，后悔也没用。
上次，厦门的新一批的保障房摇号，有不少家长说摇中了，问大叔这样值不值得买。
我当时的回答是，如果买得起商品房那就买商品房，如果买不起商品房，而且孩子读书刚需，那还是先买吧。
当时我也没什么理论可以支撑，但这次，我把书中的观点整理和你分享一下。
在书中描述的是共有产权住房。共有产权住房是由政府出地、居民出钱，双方共同拥有产品的住房，我看保障商品房就是属于这类，厦门是45:55这个比率。
从某一角度来说，共有产权住房是让居民低价买房。因为房子价格低，居民买的只是房子的部分产权，余下的产政府持有。
1、在居住属性上，共有产权住房和商品房差不多，只是共有产权住房可以和更少的价格满足居民的居住需求，不过这样的住房位置大多比较偏 。
2、在金融属性上，共有产权住房也可以申请商业贷款和公积金，也有增值空间。
3、如果购房人如果需要转手房子，也是可以，不过有时间限制，好像是5年左右，可按市场价格转让所购产权份额，政府享有优先购买权。
从我们普通家庭来说，共有产权住房是暂时买不起商品房的家庭提供一个买房的机会，通过少出点钱，买到半套左右的商品房。
最后回答要不要买的问题！作者的建议是：
“如果你具有购买商品房的资格，而且资金充足，建议直接买商品房，因为商品房是全产权，投资价值更大。”
“如果你有购房资格，但受资金限制，买商品房有困难，那先上车保障商品房，也未尝不可。”
“当然，和商品房一样，共有产权住房也要挑选，位置因素很重要，因为这样的房子位置会比较偏，升值潜力相对有限，对于资金状况好的家庭可能不太合适。”
对于厦门来说，上次4000套保障商品房，挑一下交通好的，有带学区属性的，未来可能转手的时候更有点说服力。
慎重考虑自己的需求，慎重做出自己的选择。这是惠民大叔给的建议！
作者提供了两大买房的原则，我觉得意义重大：
很多人以为买房自住要一步到位--面积要大，位置要足够好。然而现实挑来挑去完全找不到满意的，几个月或一年过去还没上车，最后被列车抛下了。
其实就是要先上车--买个买得起的小房子，随着小房子的增值，再找机会换大的。
买负载着城市稀缺资源的市中心的房子。要记住稀缺原则，房子的价值是在于附近的稀缺资源，如学校、医院、商圈、办事机构决定的。这些资源可以带来各种便利，因此房子才值钱。
远郊的房子，面积虽然大一些，但因为很不便利，很容易被替代，相对就不那么值钱了。
如果实在买不起市中心的，就选地铁沿线的，因为交通的便利可以部分替代城里的各种便利。
第一，要尽量少付首付，多用贷款。购房应该付一个在允许范围内最低的首付，这样安排不仅可以减轻早期支付压力，还可以对抗未来通胀。如果通胀水平高，10年后要还的100万，可能只相当于今天的50万。
1、城市规模：以地区国内生产总值，计GDP总量或人口总量为衡量标准。
城市规模是决定房价的最重要的因素，为什么大城市房价高，小城市房价低，就是说明一个城市的资源集聚能力和城市管理水平的重要指标。
1、儿童数量增速。一个城市学龄儿童的数量增速越快，房价就越高，比如2000-2016年，深圳I学龄儿童增长超过300%，是排名第二的厦门的2倍，是排名第三的北京的3倍。
家里有小孩要上小学，买房成了刚需，为了孩子，一般家长都不太犹豫。
一个地区上市公司的数量，是当地经济活力的重要指标。
从工业化到城市化的过程中，服务业主导的城市，发展潜力大。
以上8个要素，大家就可以完全理解中国房价的决定性要素，当你买房的时候，一一比对，看你想买的城市是不是符合。
我们平时以为一调控，房价就会下降。AD其实不了解经济学，看问题就是片面了。
政府调控的不是房价的水平，而不房价过快的增速。
随着经济的快速发展，城市发展就像飞驰的列车，有人买房上了车，有人没有买房而被落下。这样发展下去，不利于共同富裕，不利于长治久安。
