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广州11区中,此轮供地只有越秀区暂时断供,海珠、南沙、花都3个核心区均有3块土地提供,中心五区占比达到一半。
行业普遍认为,广州此次土拍干货满满,且价格诚意十足,吸引了不少央企与大型国资房企目光,比之前两批土拍应当可以取得更好成绩。且中秋节前释放信息,亦有助于帮助楼市加速复苏。
其中,位于荔湾广船区域的芳村大道南以东地块,起拍价高达187.6亿元,成为今年全国范围内土拍总价最高地块,也是广州供地史上总价第二高地块,仅次于亚运城(2009年出让,起始价165亿元,成交价255亿元)。
按照起始价与全部计容面积计算,该地块楼面价仅为1.915万元/平方米,相较于荔湾广船区域约6万元/平方米的均价而言,绝对称得上一块肥肉。且从项目体量和属性来看,不久后将成为下一个广州地标建筑。
然而最终该地块花落谁家尚不得知,但毫无疑问的是,想要拿下这一地块,只有商业运营、基础设施建设、整体设计布局、强大资本等各方面综合实力过硬的头部房企方有实力。
有行业人士猜测,唯有包含华润在内的央企有这方面兴趣与实力。
因为地块虽好,配建及自持等各方面要求也不少。
项目建成后,竞得人须在商务(商业)地块自持商业商务物业不得低于计算容积率建筑面积18万平方米,自持物业的自持年限不少于10年。
竞得人须配建办公物业计算容积率建筑面积5万平方米(以不动产登记建筑面积为准),配建办公物业建成并通过相关部门验收后,由广州市荔湾区人民政府指定单位按2500元/平方米的价格回购。
还需要按规划条件负责建设市政道路用地、绿地用地,并与项目主体同步建设、同步验收,建成竣工和验收合格后无偿移交广州市荔湾区人民政府指定部门。
此外,位于客村板块的广州大道南788号一期AH031525地块,在客村地铁站周边,接近4万元/平方米的起拍价,同样受到关注。
其竞价规则中,除了城市道路、绿地等方面的配建要求之外,还包含2704平方米配建政府性统筹用房,该政府性统筹用房建成并通过相关部门验收后,无偿移交给广州市海珠区政府指定单位。
其中,天河区育新街南侧AT0304011-1地块和白云区小坪村AB2711014地块均为第二次集中供地中流拍的地块。
白云区小坪村AB2711014地块上一轮集中供地,挂牌起始价约为13.65亿元,本次约为10.67亿元,价差约2.98亿元。
而真正吸引业内目光的是荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南 AF020112、AF020119地块。
不过在2年前,这块土地还属于河北房企华夏幸福,2020年6月其以68.39亿底价拿下荔湾新隆沙六宗地块。
然而此后不久,华夏幸福暴雷,地块也随之被退回,且拆分为两大单元。本次出让地块正是其中之一,为包含配建安置房的商住综合用地,总起拍价38.58亿,占地面积13.3万平方米,计容建筑面积20万平方米。
另一宗被行业热议的地块为番禺区谢村居住及商业商务地块,正是恒大足球场所在地。
2020年4月,恒大以68亿元底价获取的番禺谢村体育设施和产业配套地块。本次挂牌地块为其商业与住宅部分,不含原有的产业部分,起拍价31亿元,同样是良心价。
但据未经证实的市场传闻,该地块可能正在面临较为复杂的债务问题,大概率将由广州城投接盘。
竞拍规则方面也有调整,过往“竞自持”规则被首次取消,改为摇号“拼手气”。
所谓竟自持,是指当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为竞企业自持商品住房建筑面积,该部分面积不可作为商品住宅出售。会增加房企的拿地、运营成本。
取消后,地块价高者得,当多为竞标人达到15%的封顶溢价后,便通过摇号方式确定最终得主。
另有一些为地矿“量身定制”的出让条件,如天河区的沥青搅拌厂地块,要求竞得人负责土壤修复等条件。
特别是体验了“马甲”对于摇号公平性的破坏力之后,各地几乎都将其视为必禁选项之列。
广州竞标规则中明确表示,同一名申请人只能进行一次交易申请(含联合申请)。自然人及由其担任法定代表人的法人或其他组织,或者同一法定代表人的法人或其他组织视为同一名申请人;凡与申请人之间有参股、控股等关联关系的法人或其他组织,也视为同一名申请人,但申请人的母公司为上市公司的,该上市公司的非控股股东除外。如申请人违反上述规定的,出让人有权单方面取消申请人竞买资格,已签订土地出让合同的,有权单方面解除出让合同,竞买保证金不予退还。
需要指出的是,有熟知本地楼市的房企人士向观察者网分析称,作为四大一线城市中对于土地财政依赖程度最高的城市,广州今年前两批集中供地结果并不理想,不少二线城市都有国资兜底,保证不会流拍。
广州推出地块质量和数量并不差,却不仅出现多地流拍,且对于外来房企吸引力明显不足。因此此次土拍有意调低土地价格与出让条件,放出了更多热门地块存货,以期吸引更多投资者目光。
在克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓看来,目前广州一二手房市场都已经显露筑底回稳的迹象,特别是二手房市场作为先行指标,已经连续5个月维持在7000-8000余套的水平。广州第三批次供地选择在楼市传统的“金九银十”节点推出,亦有利于调动楼市需求入市的热情,开发企业应紧抓时机,加大推货和营销的力度。