11月20日下午，知名财经评论员刘晓博以“预见2022——新时代新逻辑新楼市”为主题，在华侨城打造的深圳前海新地标——瑞湾府的云端展厅举办私享会，分享其年度研究报告，分析2022年中国经济和楼市可能的挑战，以及个人资产配置将面临的风险和机遇。
分享会上，刘晓博围绕着时代变迁、房地产底层逻辑的变化，以及未来房地产市场走向，做了深入分析。
刘晓博认为，近年来在中美战略博弈、民粹主义思想席卷全球的背景下，世界发生了重要变化。
一是反垄断、防止资本无序扩张；二是全面推进共同富裕；三是人口政策放松，3孩政策全面落地；四是产业整顿；五是向“印股票时代”迈进。
在楼市方面，底层逻辑也有着相应的改变，人们感受最受的就是：钱紧了。除此之外，房地产税试点、整治学区房、政府全面干预市场价格等几个变化的共同作用下，商品房单月销售面积、金额同比增速全面下跌，单价也略有下降。
但无论有多少变化，关于楼市有几个逻辑是很难改变的。
逻辑一：不管房地产行业存在什么样的问题，它始终都是国家的重要产业，对其他产业带动能力极强，对财政贡献巨大。
目前，来自土地、房屋的直接收入（包含卖地收入和直接税收），占政府总收入的35%左右，占全国一般预算收入的比重达到了46%。在不少城市，达到了地方财政总能力的50%以上。
逻辑二：在中国，至少7000万就业人口直接吃房地产饭，加上他们的家庭成员，涉及的总人口大约2.5亿到3亿。因此，房地产对于保就业意义重大。
根据第四次经济普查数据，全国房地产行业从业人员接近1300万；建筑行业从业人员5800万，其中至少4000万是为商业房地产服务的。由于房地产贡献了财政总收入的大约35%，这相当于财政供养人员里，也有大约1600万人的收入来自房地产。
以上三者相加，就是大约6900万人。6900万就业人口，涉及到的妻儿老小，大约是2.5亿到3亿人。
目前中国的城镇化率距离见顶还有10到12年，再加上房屋的自然更替，早期建筑质量较差建筑物的更新，房地产市场虽然告别了黄金时代，但仍然处于白银时代的中后期。从稳定就业的角度看，房地产行业在未来20年到30年，都还会是国家非常重要的一个行业。
从全球主要经济体利率走势看，利率不断走低是大趋势。主要原因是：老龄化、少子化时代到来，技术进步，以及政府对经济的不断刺激。
利率不断走低，意味着资产价格长期是看涨的，有价值的不动产价格也是看涨的。下跌只是短期走势，不是基本走势。
逻辑四：金融市场波动性强，在中美博弈的大环境下，金融资产很难成为中国人的资产之锚。
有人说中国人的资产比重里面房地产占比太高了，需要提高金融资产占比，甚至把房地产和金融资产占比“倒过来”。
如果未来真的发展到金融类资产占70%，房地产占30%，那么中国的风险将大增，因为金融市场的波动性太强了，而全球金融市场的权力主要被美国掌控。
所以结论是：去房地产化，是一个非常漫长的过程，美国至今也尚未实现。美国的房地产占GDP比重至今仍然显著高于中国。
判断一：楼市必须回暖，但不会出现2016-2017年那样的大反转。
楼市这段时间是太冷了，冷到影响经济增长和保就业了。所以央行提出了“两维护”，最近给开发商的贷款及个人房贷也有所放松。但是会不会出现16、17年去库存的那种大反弹呢？难度很大。
目前国家调控的定力很强，稳地价、稳房价、稳预期是总基调，楼市不能入冬，也不能入夏。
判断二：房地产税试点名单和征收办法，或在“两会”之前官宣。
现在房地产税的细节没有落地，市场也是处在观望状态，很多人都盼望着这个悬念能早日揭晓，做到心里有数。所以还是尽早定下来比较好，最好的时机就是在明年“两会”之前。
房产税的征收标准，肯定要考虑到老百姓的负担能力。现在有不少人预测将按照房屋价值的1%、2%甚至3%征收，那是不可能的。不能拿美国的税率来套中国的房子，因为中国本身房价比较高。
美国最大的房地产信息平台ZILLOW做过一个统计，全美国平均下来，一套房子的房产税，大约跟一年的水电费相当。而香港的房地产税的水平，大约相当于这套房子的物业管理费。基本上各个国家收的房产税，占一个家庭收入的1.5%到3%左右。
未来房地产税开始征收之后，房价不同的地方税率也会不同，但一定会跟老百姓的承受能力相关。比如在深圳，大概是千分之一，甚至是万分之五，而且应该会有免征的面积或者免征的套数。至于“阶梯税率”，只会在少数城市出现，就是住房矛盾非常尖锐的城市。
过去这一年表面上看好像没有降息，但实际上两年期、三年期、五年期的定期存款利率事实上下降了0.25%-0.43%，相当于或者超过一次标准降息。存款利率降了，贷款利率也就不会那么坚挺，对企业是利好。正式的降息半年之内会有。
过去一年央行对房地产是定向加息的（同比上涨了0.2个百分点），现在开始松动，也就意味着对房地产的定向降息是有空间的。
判断四：会有更多的大城市，加大对楼市的支持力度。楼市的市场底，即将出现。
大城市出台相关政策的已经有好几个了，比如长春、哈尔滨。广东也有六个城市最近宣布对二手房交易个人所得税减半征收，一套成交价两百万的房子，一下就少了两万的交易费用。
随着房地产税的开征，中国富裕阶层的资产配置将发生重要变化。投资将会更多元化，在房地产的投资也会更多元化——比如可能增加配置非住宅类的优质资产，可能跨城市配置资产，更重视核心地段的核心资产等。
深圳的大学区制、义务教育阶段老师交流制度等，都已经写入了特区立法，估计2022年会全面推进。北京等城市也在全面推进教育改革。再加上房地产税试点，未来大城市的房价版图将重构。那些房子比较老、完全靠一流学区支撑的天价房，将来比较麻烦。
非住宅类的房屋面临去库存问题，全国人大关于房地产税试点的授权决定明确：个人持有非居住类的物业，仍然按照“房产税条例”执行，其实就是不用交房地产税。这对于非居住类房屋，构成了较大利好。
但从全国看，非居住类房屋空置率偏高。未来能感受到这个利好的，恐怕还是大城市、核心地段的优质不动产。
而回到深圳楼市的情况，刘晓博的判断是：值得中长期看好。
而且中国最强都市圈——深港都市圈已经诞生，这是一个将改变世界的经济体：
4、深港常住人口2506万人，上海2457万人，北京2189万人。
整个大湾区已经进入“环深圳”时代，也是属于前海的黄金时代。
深中通道、深中城际、深珠通道、港珠澳大桥深圳连接线、深港西部快轨等多条交通干线正在如火如荼地建设中，建成后将把粤港澳大湾区真正连为一体，打造成世界级都市群。而前海，就处于这个都市群的核心位置。
前海之心，最耀眼的明珠
如果说前海是大湾区之心，那么前海之心又在哪里呢？
2021年，拥有百年历史，对地段极为挑剔的奢华酒店品牌瑞吉，定址于前海宝中华侨城瑞湾府。这既代表了世界顶级资本对前海的认可，同时也可以看出其心目中的“前海之心”是哪里。
宝中片区，集交通、生态、观景、服务、艺术、运动、社交等城市功能为一体，串联起“湾区之声”演艺中心、“湾区之光”摩天轮，以及亚太卫星总部、中意总部、易尚总部等重要节点，这里是粤港澳大湾区面向世界的城市会客厅。
而瑞湾府，是华侨城团队与百年奢华瑞吉酒店，携手倾力打造的前海新地标，无缝接驳滨海廊桥（预计2022年开放），横向空间连接宝中各大文化地标，纵向空间以约230米优雅身姿和独特45°立面设计，勾画出前海宝中的都市天际线。
如此顶级的区位，只有顶级的产品才能相配。瑞湾府产品的打造对标世界一线顶豪，建面约190-360 ㎡奢阔大平层，层高约4.4米，是目前宝中少见的高端项目，在建筑、景观、室内等各个方面都重金聘请国际最顶尖的设计师事务所打造，使其成为尊贵品位的象征，不辜负这举世瞩目的前海之心。
成为瑞湾府企业会馆的尊贵业主，您可在瑞吉酒店宴请宾客，在位于宝中天际线的悬挑酒廊洽谈商务，享受高水准私人管家服务，下楼直接漫步在滨海廊桥……
在力臻完美的品质之外，其前海核心占位、顶级配套资源和塔尖圈层的溢价，令产品价值已经远远超越属性的局限，成为尊贵品牌的象征物。
作为未来世界城市会客厅的地标式建筑，华侨城瑞湾府也将成为被注视最多的地方。目前，项目正在热销中，正是投资者抢占前海稀缺资产的好机会。
中国只有一个粤港澳大湾区，大湾区只有一个核心，而瑞湾府，就是这个核心位置上，耀眼的一颗明珠。
