但房地产预期是航空母舰，调头难！调过去难，调回来也费劲。
开发商这一波被“打残”，多家开发商住进了ICU。
不少开发商已经躺平，投拓被裁的被裁，休假的休假……
既然新增供应乏力，那就看存量了。哪个区存量少，就会率先修复。
市区增加了近10万平米，环城四区降低了231万平米，滨海增加了254万平米，远郊增加了60万平米。
存量最少的是市区，仅有184万平米。也就是其他三大片区一个零头。
这也是为什么市区地价坚挺的底层逻辑。
市区第一个领涨，也是最后一个下调的。
事实很明显，这一波下跌是从外围开始的，先是大张庄、团泊交火，然后层层往里卷。
现在已经蔓延到市区边上了，但真正的核心地段还是很扛。
一个有政策，一个有流量，存量也在减少。
河北区也改善了些，较去年年底减少了7万平米。
南开比去年底多了10万平米。存量多，去化周期也长。
按理会比较难，实际上，南开比较特殊，豪宅化趋势明显，它的价格不用靠量撑着。
滨海土地存量901万平米，比去年年底增加了254万平米，增长了39%。
看的出来，津滨双城战略公布后，开发商在布局。
像万科，之前是重仓西青，而今年明显加重了对滨海的投入。
环城虽然少了231万平米，但并没有多大改善。
减少幅度最大的是津南，比去年年底少了32%。
原因有两点：1）官方发布的这份存量数据中包含了保障房，津南今年签约了不少还迁房。
2）津南是环城成交NO.1。今年前10月已快卖出前两年一年的量了。
比北辰和东丽之和还多。
所带来的影响很直观，想走量就得让利。
辛庄已经出手，十一的时候津南悦府特惠1万2，新鸥鹏又将门槛拉到了84万。
直接将后面的咸水沽、小站、天嘉湖等架在了火上。
北辰也少了，比去年底少了16%。东丽区则多了18%。
现在北辰房价已经沦落到与津南一个水平，东丽则成了环城房价“第二高”。
西青区变化不大，298万平米，虽然少了7万平米，但存量仍很多。
关键是，不减反增。这下更难了。
不难预见，团泊东、团泊西的价格战还得继续。
宁河修复的很好，去年209万平米，今年降至156万平米。
幅度不是最大，但存量是远郊最少的。
蓟州增加了22%，已增至411万平米，为全市第三、远郊第一。
今年的存量住宅土地面积还比去年多了30万平米。
这次的降温，是全面性的。从全国到天津，从开发商到买房人，都在过冬。
不过，有人看到了满目疮痍，也有人看到了机遇。
现在土地市场基本停滞。明年的楼市，重点看各区的存量。
除了前面我们说的存量外，还有高考政策和房地产税，都会为市区带来利好。
