最近听朋友聊买房，总能听到一句话：“到底了吗？”无论自住还是投资，买三房还是买别墅，出手前总要问这么一句，生怕在房价整体下行的当下，成了山腰房价的“接盘侠”，转天就亏了几十万。
10月二手住宅价格环比（相比上月）下跌的，70个城市占了64个。
9月，跌的城市52个。8月，34个。7月，26个。
通常不能直观反映市场情况的新房数据也早就不好看——9月数据出来时，热搜话题是#70城房价6年来环比首跌#，新房环比下跌城市35个，过半。
机构分析，9月“是2015年5月份以来70城新房价格环比环首次下跌，换言之也是77个月以来首次下跌。”
10月这个数字增加到了54个，8月是20个。
就连有明显滞后性的统计局数据都显示“普跌”了，那说明全国楼市“跌跌不休”的日子并不短。
上面两个表格中的南宁也不例外，早在今年3月，二手房价就在下行，只在6月稍微浮出水面挽回了一点二手房价的颜面。
即便这样，也是4连跌了。迄今10个月，7跌了。
新房上，全国“普跌”在9月，南宁的“跌”开始在8月，是8月的20个下跌城市之一（其中也包括桂林、北海）。
如果说国家统计局数据“滞后”，克而瑞数据“实时”一些，克而瑞10月南宁楼市数据也不大好看。
今年10月南宁商品住宅12521元/㎡，翻了下，2020年10月，12749元/㎡。再往前一年，2019年10月至2020年10月，曲线是平稳的。
还好，以价换量的结果是好的，至少“环比上涨”了——10月，“住宅供应量27.31万㎡，环比下滑约60%，同比下滑约30%；成交量47.38万㎡，环比上涨约37%，同比下滑约44%；”——短期刺激起作用了。
就是房价“稳定”上没法保证，无怪乎，在今年10月的国家统计局数据中，出现了华点——
以一年为期，同比下跌23个城市中，广西3个城市全都上榜了。
▲桂林、南宁、北海市10月二手房同比下跌的23个城市中的3个，图源国民经略
当然，不用看全国数据。看平台成交数据也能看得出降幅。
形成对比的是，过去两年多，它的成交均价是19563元/㎡，峰值出现在去年8月和今年4月，21715元/㎡和21485元/㎡。
它不是个例，咨询了下一二手联动的辉煌门店某店长，他说，“不止五象，全南宁所有片区都一样。五象、凤岭的降价3000元/㎡的挺普遍”。
他还透露，“看房的挺多，但是成交量每个月都在下降。但是新房促销猛，成交量比二手房高10倍。”
二手房也陷入价格混战。“二手房想要成交除非优势非常明显，要不然只能打价格战。”“只要降价，低于市场价很多，急抛，才有可能成交。现在二手房成交周期比以前长很多。”
能佐证的，是贝壳上更新的最新成交的二手房，是嘉和城温莎北郡，90㎡成交价7778元/㎡，成交周期251天。2016年它新房均价6500元/㎡。5年后的成交价，算上房贷利息，一夜回到五年前。
不止二手，去售楼部看，“集体行动”的新房价早就跌跌不休了。
如五象南刚需盘，从1.3万/㎡到9字头；不到半年，五象湖某盘，从几月前的1.5万元/㎡直跌3000元/㎡；凤岭某盘，频频用“特价”轰炸市场；还有一些盘早已送车位、送车、送物业、补贴首付，十八般武艺都用上。
别再说那句“降价的看不上，看得上的不降价。”——现在的市场，扛价的不多。
不钻牛角尖，你总能偶遇心仪的降价房。
前阵子，某五象盘房价贴着成本卖，七仔问朋友为什么？他说，“交个朋友。”
这两周，龙岗某盘推出低于拿地成本的内部员工价，为什么？“活下去。”
以前觉得地价是房价的“底”，但如果底都被突破了，你还能找到底吗？
看房价有没到底，其实，有一个指标可以关注一下。
你有没发现，在一个城市每次房价变动，老城的核心板块和新区的潜力板块，都是最扛跌，也是涨价最凶的，配套、人流、稀缺都是支撑它们扛跌和涨价的动力，它们是房价涨跌的指标之一。它们跌在最后，涨在最前。
在城市之间也一样，在城市之间，房价是轮动的。
从2015年开始的普涨，城市之间房价的大走势是：一线涨了二线涨，二线涨了三四线涨。
当时2014年深圳第一个涨，2015年上海北京——所以，2015年南宁的五象一些新盘开盘现场，你能看到成群的上海人、深圳人；16年郑州杭州等二线，17年到南宁。
国家统计局数据中，7月二手商品住宅价格变动是，35个三线城市“环比由上月上涨转为下降0.1%”，31个二线城市涨幅回落0.2%，4个调控下手最狠的一线城市“涨幅比上月回落0.3个百分点”。
9月三线继续降，一、二线开始普降，二线城市“由上月持平转为下降0.1%”。一线城市“由上月上涨0.2%转为下降0.4%。”
简单地说就是，二手房价数据上，7月三线城市开始普降。9月，轮到一二线。调控最狠的一线城市，房价被硬拉下了。
按照这个逻辑，看南宁什么时候到底，不如先看北上广深那几个一线什么时候到底。
至少从现在看，今年北上广深无一例外都出了“二手房指导价”政策，市场价5—8折的二手房指导价，正在挤压楼市的泡沫。
此外，两条红线、二手房缓贷等等国家快狠准的去杠杆操作，已经形成了一个巨大的漩涡，不见底。
最近，有消息国家要输血了、不能让“房事”影响社会稳定，爆雷的房企在卖股权、卖房产、自掏腰包自救，有人说，抄底时候到了！
但是身在二线城市南宁的七仔想说，自救若成功固然触底反弹，也会是从房企大本营先反弹，你看恒大复工复产也是从深圳、珠三角开始喊口号。但若自救不成功呢？底在哪儿？
一线城市没有起势的苗头，二三线泡沫横飞的城市，大概率不会有起色。
好在，国家对房价的要求是“稳”并非“降”。
如果你是刚需，恭喜你，现在或许是买房的好时机，接下来的几个月乃至一年，或许都是好时机。但请谨记“核心”、“稀缺”两字。
“抄底”本就是个股票投资术语，如果想在楼市抄底，那可以用股票的警醒：
还有多数时候抄在半山腰上的巴菲特老爷子有句话：“抄底是不可能的。实际上，价格是一种游戏，逢低买入的时候，不要过分考虑价格因素。”
同样可以用于买房——合适、喜欢、需要，就买吧。想投资的，不要太在意“底”，因为底也意味着风险。
注：国家统计局数据中城市化分： 70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。
