北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
家庭现有东三环老破小自住，另有大兴保利茉莉二居出租，明年中到期。考虑明年要小孩。大兴上班路程较远，考虑有小孩后可以兼顾上班和照顾小孩，打算置换保利的房子到市区，总价预算650-700左右。陆续看了几个小区，主要集中在四惠、朝青、望京片区，也看了东城永外。
1、综合预算，目前比较倾向的小区包括都会华庭、海华堂、朝阳无限、朝阳雅筑等，片区其他几个好的小区（东恒、远洋）预算范围内的房比少，请问这几个小区有什么优劣势，是否还有其他小区推荐？
2、也考虑在东城买上车房，永外片区，周边环境实在一般，或者望京的“学区房”，够得上的主要是南湖东园的几个小区，都是老公房，品质一般。小孩上学最早也要2028年左右，是否需要现在一步到位考虑学区房？还是之后再置换？置换成本和周期也需要考虑。
4、这个预算，还有没有其他楼盘推荐？谢谢！目前主要看的是朝阳区，丰台是否有学校和居住环境相对不错的小区推荐？
1、东恒指的是一期或三期吧，远洋可能也是以二期为主。如果是这样的话，那这些小区的优势就是经济实惠，价格相对不算高，租金收益还不错。劣势是升值一般，大概率赶不上茉莉公馆。
2、永外和望京，如果从整体资源来说，当然是东城更好。具体到学区的话，永外到现在为止还比较一般，除了一师附小的都不算太好，只能寄希望于资源均衡的政策利好。另外永外的升值保值等等也不如望京，溢价更是高一些。
望京的溢价中等，东园的陈分学区也算不上高，性价比也就不算弱。所以常规来讲，如果是准备学区房，陈分的相对性价比更高些。
现在是2021年，2028用学区房，买在望京呗。将来用得上学区房就用，用不上的话就置换，大概率就是损失个5%的置换成本，从溢价来讲是划算的。
3、东城和朝阳，在高分段没什么差距，也就是朝阳的几所头部校都不弱于东城。朝阳的整体资源则落后于东城很多，普通校到了东城大部分都算渣校，很难说赶得上永外。所以如果在朝阳买学区房的话，也就陈分等几所名校，选择性不大。
4、700万，朝阳其他学区如朝外、80、人朝、陈经纶、清朝、帝景嘉铭都不太好推荐，品质较好的商品房比较难。而且或是溢价高，和东城差不多；或是保值好的单价高面积大，豪宅性质；或者都是老房，不好推荐。
丰台的话只有北大地学区好，也全是老房，连带电梯的都不多。其他学区居住环境和保值好的有，但学校都普通，不好和朝阳头部的比，跟东城更不太好比。
目前，西三旗建材城东一里有套房子136平，没电梯，没人住，物业管理也不太好，一直闲置。我还有套房在北四环自住，是军产房，孩子在这边上学。
请问，我这种情况西三旗的房子有必要置换吗？要换的话换在哪里合适？看了牡丹园志新桥周边，要么太旧要么太贵，总价想控制在700万左右。
我自己原先想法是，军产房可能房产局还查不到，西三旗房子现在卖还能当唯一，还有就是卖了可以出租得租金。还想让您专业人士帮忙把把关，谢谢！
1、西三旗换到牡丹园，如果是自住的话换了正常，毕竟房子是用来住的。如果是投资出租的话意义不太大。
2、建材城的房子虽然普通，板块也普通，但毕竟是海淀，升值情况并不弱于大盘走势。租金也正常，没什么学区溢价，平均值。牡丹园附近的学区溢价也不高，两边没有太大的差距。
如果从未来利好来说，牡丹园已经是非常成熟的板块，不可能有什么特殊的，也就是得到学区均衡的扶持。从这点来说西三旗也一样，至少不差，而且还有可能得到板块改造带来的利好。
所以这两边从投资讲换不换的意义不大，白折腾个5%的税费成本，相当于三年多的租金了。
3、如果要换的话，建议从西三旗或换到西二旗清河安宁庄永泰等等板块，或许升值更高些。或者换到朝阳的四惠朝青望京新北苑东坝等板块，同样是升值或许更高，而且租金也能占些便宜。
我在中日医院北面附近上班，我爱人在王府井附近工作，都是北京户口。目前自己唯一的房子在左家庄，小两居，估计也就能卖400万左右，还有70来万贷款没还完，我是14年婚前买的，中直公积金贷款。
孩子24年入学，还是个高峰，压力蛮大。想请教您的意见，目前如果想改善学区，再购房，总价最多也就650万左右。又想兼顾通勤，主要是离我单位近一点。您觉得是换东城求均衡呢？还是换到慧忠里，或者陈经伦嘉铭校区或陈分校区，保确定性？也可以买个总价小的，租出去，我们租房住。650也买不起居住环境比较好的房……
1、2024年，比2023年要好一些，但很难说入学政策在这年放宽松，朝阳也大概率是多校。慧忠里的溢价一直较高，不比东城低，如果真的执行多校，大概率跟17630之后的走势一样，跌幅较大。嘉铭和陈分也不敢保证，只不过是溢价不高，看是否愿意赌一把了。
2、这看孩子的天资和父母的期望值吧。如果天资较高，能在朝阳排到前20-30%，那就买朝阳的。去年朝外的1+3直升率是30%，2024年人多，怎么也得比这比例低。其他学校也差不多，朝阳去年的普高率是54%，前年50%。优高率我不知道，估计不会超过30%。所以这对孩子的成绩要求较高，得是牛娃才能在朝阳考入几个头部学校。
如果孩子相对中等，父母的期望值也不是很高，那在东城相对稳妥。以近些年东城90%以上的普高率，超过70%的一本率，90%的上线率来说，只要孩子不太弱就能至少有个保底。
所以普娃适合东城，牛娃适合朝阳。毕竟朝阳相当于低配版的海淀，牛校很牛，渣校很一般，普娃在朝阳要付出更大的努力。
3、朝阳陈分、嘉铭和清朝的都行，溢价都不高。左家庄的中学就是清朝，如果换的话换成一贯制的也行，肯定不吃亏，或许比陈分的还稳妥呢。
东城的就看龙体吧，相对价格低，学区也均衡。商品房看广内大街和板厂一带。也可以看看龙潭湖的左安浦园，经适房，对口体小，虽然是普小也不算弱，中学派位都一样，小区保值性也挺好。
我在亦庄核心区有套140平的四居（二套），顶楼5层无电梯，2003年购入，自搭了60平米储物阁楼。目前工作居住在东城，距离退休还有10年。考虑到未来房子随着年限越来越长和顶层无电梯的问题，可能卖价不好，所以想这两年出售这套旧房，换套150平带电梯的新房自住，地点南城。
一是想问问有无适宜自住、未来2-3年交房、有配套和能够保值的板块和小区推荐？二是目前是否是适宜出售旧房的时机？亦庄房价大致趋势和核心区普通住宅的保值情况如何？谢谢！追加：近期有同事推荐了南海子的中铁华侨城、熙悦云上，不知您看法如何？
1、我不是卖房的，新房推荐得找中介和那些做电商的，他们能组织看房团，我推荐不了。
2、现在谈不上时机，年底限贷，在银行不放开之前也就是这么横盘了，无所谓时机。年初如果放宽政策，有可能出现小阳春。
亦庄跟核心区的保值性差不多，至少不落后。全北京也没几个产住结合做的好的，亦庄虽然赶不上望京也很不错了，20多年来偶尔被甩下过也全都赶上了。
3、和园还可以，早就是现房了，也没什么太多质量问题，典型的改善盘。新房还有吗？可能都是尾盘了吧，买二手的就行，次新房划算。正规纯商品房，楼面价和售价合理，开发商有利润也就相对更能保证质量。
熙悦云上不太好说。综合楼面价不高，但配建了1.6万公租房，可售楼面价高到4.6万了，比和园高了整整1万。可限价也就是7万，估计跟和园差不多。那在此情况下就不太好盈利了。再加上整体规模小，一共才6万多平，既有保障房又有7090限制，这也就是400套左右的商品房，微型小区，不太好保持品质，有一定的难度，考察好质量吧。
德茂一带从升值讲不会差，南海子就是最大的天然配套。但有可能略弱于河西，除了地铁，其他的配套或许会慢一些。所以看看河西的吧，选择也不少。
